МОШЕННИЧЕСТВО
ЗАСТРОЙЩИКОВ МНОГОЭТАЖЕК: КАК ЗАЩИТИТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР?
Со времен возникновения
разделения труда и товарного обмена еще в первобытную давность и, тем более, -
после начала денежного обращения, в человеческом обществе неизменно было много лукавых
почитателей легкой наживы. Предки Остапа Бендера веками совершенствовали
хитроумные методы необоснованного приобретения благ, цинично изымая их у
доверчивых или неосведомленных жертв.
Так продолжается и до сих пор,
невзирая на демократию, гуманизм, верховенство права и все прочие
мировоззренческие парадигмы современности, которые на практике часто
воплощаются весьма избирательно, оставляя для асоциальных элементов множество
возможностей поживиться. Нынешние отечественные аферисты, в отличии от
искреннего, вдохновенного и довольно симпатичного героя произведений Ильфа и
Петрова, предпочитают наживаться не на себе подобных или пресыщенных глупостью
и достатком «баловнях судьбы», а на представителях большей части населения,
ведущих не очень благополучную и весьма напряженную жизнь. Именно эта обширная
категория «простых граждан», на поверку, оказывается наименее защищенной в
правовом плане в перманентно кризисном и безуспешно развивающемся государстве. Очевидные
проблемы невысокого качества отечественного законодательства и, мягко говоря,
не совсем подобающего функционирования правоохранительной системы, оставляют
жуликам не мало шансов на успешное проворачивание «схем» преступного
обогащения.
Одной из немногих отраслей
экономики Украины, которые в последние годы демонстрировали достаточно
устойчивый рост, является жилищное строительство. Люди копят, берут кредиты,
продают свои старые обиталища советской постройки и, объединив все имеющиеся
ресурсы, обретают вожделенные современные квартиры, качество которых… Впрочем,
сейчас речь идет не о качестве «новостроя», а о сути заявленной в заглавии проблемы,
поэтому к ней и вернемся.
Уж коль скоро в сфере возведения
нового жилья активно обращаются капиталы, инвестируемые населением, значит
«кидалы» обязательно здесь развернут фронт отчаянной борьбы за собственное взыскательное
благополучие.
Случилось так, что Ваш покорный
слуга в процессе правозащитной работы оказался свидетелем довольно
изобретательной авантюры, затеянной застройщиком и иными связанными с ним
злоумышленниками. Видя растерянность и испуг обладателей квартир, атакуемых
агрессивными коллекторами, сложилось понимание, что открытый юридический анализ
ситуации и его широкое обнародование могут помочь достойно отстоять свои права
не только этим собственникам квартирам, но и многим тысячам людей, оказавшихся
в аналогичном или схожем положении.
Поскольку указанная ситуация в
данный момент находится на начальной стадии вихревого развития событий, я
воздержусь от поименного упоминания «агрессоров» и сосредоточусь на общей
концептуально-правовой оценке обстоятельств.
Итак, некая компания «М»,
учрежденная иностранной фирмой «Д», некогда затеяла в курортной зоне одесского
пригорода строительство жилого комплекса. После долгих мытарств, связанных с
проблемами организации процесса и его хроническим недофинансированием, где-то в
2012 году объект был в целом возведен. Перед застройщиком стояла проблема не
только каким-то образом ликвидировать многочисленные изъяны и недоделки, сдать комплекс
в эксплуатацию, но и, наконец, продать квартиры. Казалось бы, всё очевидно:
привлекай кредитные средства или деньги частных инвесторов, доделывай, сдавай и
продавай. Но было решено пойти другим путем и применить систему замысловатой
передачи имущественных прав на объект от одного юридического лица к другому. То
ли для того, чтобы под каждую такую сделку получать от одного и того же банка
новые кредиты, то ли – бесконечно перекредитовывать в этом же банке (к слову –
в итоге обанкротившемся) ранее полученные под неизменное имущество займы.
И всё бы ничего: в бизнесе
ситуации могут складываться по-разному, и оптимальные решения часто со стороны представляются
не самыми логичными. Но только все участники «карусели» отчуждения
имущественных прав на новострой – фирмы «О» и «Н», как и застройщик, были
созданы одним учредителем – компанией «Д». До поры до времени это
обстоятельство, само по себе, не представляло юридической проблемы, но она
буйным цветом вызрела позже. Уже после того, когда объект был сдан в
эксплуатацию, фирма «О» оформила на себя право собственности на квартиры и
перепродала их частным лицам…
Недавно жители соответствующих домов
были буквально огорошены распространенным заявлением застройщика о том, что он,
якобы, всё ещё является собственником приобретенных ими квартир, которые
«кем-то, под прикрытием фирмы «О», были незаконно переоформлены на себя путем
подделки подписи и печати «М» на актах приема-передачи квартир и незаконно
реализованы жильцам». На фоне этой декларации, жителей стали беспокоить
звонками, расспросами. Распространяются угрозы возбуждения уголовных дел,
инициирования судебных тяжб о признании сделок купли-продажи квартир
недействительными с последующим востребованием жилья у нынешних собственников.
Попутно представители «М» пытаются вести с жителями недвусмысленные беседы о
нежелательности разрешения споров судебным путем, который, мол, неизбежно
приведет к отчуждению их собственности. В качестве альтернативы предлагается
некий способ «мирного урегулирования» проблемы, который, методом несложных
умозаключений, характеризуется тезисом «не хотите неприятностей - доплатите».
Что в подобном случае
целесообразно предпринимать обескураженным собственникам квартир, дабы
противодействовать возникшим проблемам и противоправному прессингу?
Начнем с тактики. Сохранять
спокойствие, объединиться, и сформировать согласованное мнение по теме.
Требовать от любых заинтересованных лиц предоставления письменных запросов,
претензий и подтверждений доводов. Спокойно соглашаться на судебный порядок
разрешения спора. Стараться не общаться с «коллекторами» индивидуально – только
сообща. Вести аудио или видеозапись всех подобного рода бесед – благо
современные смартфоны позволяют этой делать без особых сложностей. В случае,
если «собеседники» явно переходят грань допустимого поведения – смело вызывать
полицию, обращаться в прокуратуру. В отличии от Вас, у Ваших оппонентов есть
только надуманные претензии, но нет ни официального статуса собственника недвижимости,
ни соответствующих документов. Поэтому у правоохранителей будут все основания вменять
наглецам ст. 189 УК по факту совершения деяния, содержащего признаки вымогательства.
Стратегия противодействия
попыткам востребования денег или угрозам принудительного отчуждения
собственности должна строиться на последовательной юридической позиции.
Первое: как бы там не
складывались обстоятельства, Вы – добросовестные приобретатели. Ст. 330 ГК
Украины устанавливает: если имущество отчуждено лицом, которое не имело на это
права, добросовестный приобретатель обретает право собственности на него, если
согласно статье 388 ГК, имущество не может быть истребовано у него.
Второе: у Вас не смогут
востребовать Ваши квартиры. Ст. 388 ГК Украины определяет, что собственник
имеет право истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно
было потеряно собственником или его представителем, похищено у них или иным
образом выбыло из их владения помимо их воли, а также, в любом случае, - если
имущество было передано добросовестному приобретателю безвозмездно.
Давайте разбираться. Между
застройщиком «М» и «О» был заключен договор купли-продажи имущественных прав (в
2013 г.), в отношении отдельных помещений цессий было даже несколько, когда
промежуточным приобретателем прав выступала еще и фирма «Н». На тот момент
возведенный дом еще не был сдан в эксплуатацию и «М» участвовал в сделке в
качестве собственника таких прав в отношении некоторой конкретной вещи. Какой
же? Вообще, институт имущественных прав урегулирован в законодательстве очень
противоречиво и, в целом - не качественно: имущественное право – это и право
требования, и вещное право, и непотребляемая вещь, и имущество. Постановление
Верховного Суда Украины (далее - ВСУ) от 2 декабря 2015 г. № 6-1732цс15 определяет
его как право на приобретение права собственности, а не само право
собственности на недвижимость.
Схожая нормативная путаница, кстати
говоря, касается и объектов незавершенного строительства. Согласно п. 3 ст. 331
ГК Украины и Постановления ВСУ от 7 сентября 2016 года по делу № 6-47цс16, до
завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником
материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого
строительства (создания имущества). Эти предметы, по своей природе, являются
заменимыми и определенными родовыми признаками, и их можно было бы оправданно не
считать индивидуально-определенными, если бы не факт их физической связи с конкретной
землей, которым они отличаются от иных аналогичных вещей, порождая те самые
имущественные права. Однако официально обстоятельство юридического существования
строения, как целостного, индивидуально-определенного объекта недвижимости
возникает (с фиксацией, тем самым, неразрывной юридической связи с землей): для
завершенного объекта - с момента его сдачи в эксплуатацию, для незавершенного –
с момента государственной регистрации вещных прав в отношении него. До той поры
демонтаж значительной части фрагментов «незавершёнки» (например, блоки,
кирпичи, системы снабжения и коммуникаций), не связанной с их уничтожением, не
изменяет их назначения и ценности (ст. 183 ГК). А делить такой объект и
фактически, и юридически можно, поскольку у него нет правовой целостности –
неотъемлемой, индивидуализирующей и неразрывной привязки потенциально заменимых
стройматериалов к конкретному земельному участку и сообща – к друг другу. Права
на объект незавершенного строительства, для его введения в правовой оборот,
тоже можно зарегистрировать (ч.2. п.3. ст. 331 ГК), но если это не сделано, то
по факту имеет место совокупность материалов, а не объект недвижимости (в
смысле п. 1 ст. 181 ГК, постановлений ВСУ от 27.05.2015 года по делу №6-159
цс15 и от 07.09.2016 по делу № 6-47цс16). Завершение строительства определяется
со времени официального ввода в эксплуатацию законченного строительством
объекта в соответствии с постановлением КМУ № 461 от 13.04.2011 г.
Таким образом, совершая сделку с
«О», «М» владел имущественными правами в отношении совокупности строительных
материалов, использованных при возведении дома. В соответствии со статьей 4
Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их отягощений» право собственности на недвижимость подлежит
государственной регистрации и до того момента не возникает. Таким образом,
застройщик никогда не являлся собственником квартир в построенном доме,
поскольку такое его право никогда официально не регистрировалось. Поменялось бы
что-либо, если бы договор между «М» и «О» был заключен после ввода дома в
эксплуатацию? Нет, «М», в любом случае, на момент упомянутой сделки был бы собственником
не квартир, а имущественных прав в отношении сооружения (незаконченного или
законченного), не являющегося самостоятельным объектом права собственности.
Последние, впрочем, в соответствии со ст. 190 ГК Украины и ст. 3 Закона № 2658-III от 12.07.2001, являются
имуществом и на них распространяется правовой режим ст. 388 ГК Украины. Отметим,
что на время отчуждения существовало два вида имущественно-правовой характеристики
формально одного и того же объекта: набор строительных материалов и
оборудования, а также имущественные права в отношении неготового строения. К
тому же, отчуждал «М» имущественные права в пользу «О» в отношении определенной
совокупности не существовавших на тот момент, но предполагаемых в будущем
объектов – квартир и помещений, а претендует на возврат таких объектов недвижимости
– каждого в отдельности.
Так что же, теоретически, должно было
бы подлежать возврату «ущемленному в правах» застройщику? Совокупность
стройматериалов, неактуальные имущественные права на давно несуществующую «незавершёнку»
или недвижимость, которой он никогда не обладал? С точки зрения несовершенного
законодательства – вопрос весьма непростой, но дающий добросовестным
приобретателям дополнительные возможности аргументированного противодействия рейдерству.
Имущество может быть востребовано
у оплатившего его добросовестного приобретателя при следующих обстоятельствах:
оно должно быть конкретное – индивидуально-определенное; должны иметь место
ущемленный в правах собственник и попранное право собственности на имущество;
имущество должно выбыть из владения собственника помимо его воли. Сопоставляем
с реалиями. Имущество – имущественные права в отношении индивидуально-определенной
вещи - сомнительны с учетом неоднозначного юридического статуса объекта
незавершенного строительства. Почему важна именно индивидуально-определенная
вещь? Потому что востребовать можно конкретное имущество, а не равное по
стоимости или аналогичное. Недовольный собственник и оспариваемое право
собственности – в наличии. Но ведь ключевые обстоятельства при этом не
совпадают! У добросовестного приобретателя, гипотетически, можно востребовать
только ту же вещь, какая была незаконно изъята у собственника: но он
утверждает, что, помимо своей воли, утратил имущественные права на недострой, а
востребовать пытается – не их, а то, что люди приобрели у «О» - объекты
недвижимого имущества и права собственности – квартиры. Это совсем не одно и то
же! Вещи и имущественные права, в соответствии со ст. 177 ГК, абсолютно разные,
самостоятельные имущественные объекты гражданских прав с существенно
отличающимися содержанием и режимом права собственности! И право собственности
на недвижимый объект - квартиру, невозможно обратно трансформировать в
имущественные права на строительные материалы.
Кроме того, в порядке ст. 388 ГК виндикация
возможна, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли
(постановления ВСУ от 19.01.2011 по делу № 6-13839св10 и от 27.05.2020 по делу
№ 641/9904/16-ц). Для утраты владения имущественными правами в отношении вещи
не обязательно даже заключать какой-либо договор. По смыслу норм ст. 12 ГК
Украины, любое лицо вправе осуществлять или передавать имущественные права (а
это – все права, кроме личных неимущественных), а также отказываться от них
свободно – по своему усмотрению. Достаточно, например, добровольно передать
ключи от квартиры или документы на неё третьему лицу либо просто добровольно
пустить такое лицо в помещение - и факт передачи части имущественных прав в
отношении этой вещи будет очевиден. При незаконном лишении собственника
владения имуществом, все эти факты доступа к нему обращаются в пользу третьего
лица без согласия законного владельца (например, путем кражи ключей или
документов).
В нашем же случае, в соответствии
с данными Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество,
заключался договор (и даже - не один) купли-продажи имущественных прав. К тому
же, после сделки, «О» многие годы реализовывала квартиры, используя всё те же
ключи и документы, и даже передавая их агентству недвижимости. Даже если
допустить, что акт приема-передачи к такому договору, как утверждается, был
заверен фальшивой подписью, права и обязанности сторон порождает не сопутствующий,
второстепенный документ – акт, а сам договор (п. 2 ст. 11, п. 2 СТ. 202 ГК). К
тому же, не будем забывать, что сделка заключалась между юридическими лицами,
а, следовательно, она неизбежно нашла отображение в бухгалтерском и налоговом
учете обоих предприятий, породила у них соответствующие фискальные
обязательства. Продавая квартиры, «О» принимала оплату за них на банковский
счет. Все эти обстоятельства попутно свидетельствуют о реальности и
действительности договора между «М» и «О», а также принятия этими сторонами
исполнения взаимных обязательств по сделке.
Третье: сроки исковой давности.
Сроки на обращении заинтересованного лица в суд за защитой своих гражданских
прав ограничиваются тремя годам. Основная масса сделок между «М», «О» и «Н» была
совершена в 2012-2013 годах, акты приема передачи имущественных прав
оформлялись до середины 2016 года (после сдачи строений в эксплуатацию), а в
начале 2017 года «О» официально зарегистрировала права собственности на
квартиры в государственном реестре. Как Вы думаете, реально ли, чтобы на
протяжении столь длительных сроков «М» не знала и не могла знать о нарушении
своих прав? Очевидно, что с учетом всех фактических обстоятельств, в данной
ситуации отсутствуют даже мизерные основания для возможного продления сроков
исковой давности.
Четвертое: мошенничество группой
лиц по предварительному сговору в порядке ч. 4 (в крупном размере, группой лиц
– по предварительному сговору) ст. 190 УК Украины. В нашем случае очевидны аффилированные
юридические лица, связанные между собой через влияние на них одного и того же
учредителя, что исключает возможность какого-либо реального конфликта интересов
между «М», «О» и «Н» на стадии заключения ими договоров в отношении
имущественных прав на «недострой». Вместе с тем, хитроумная схема заведомого
оставления в давних договорах некоего изъяна (или его современного придумывания),
позволяющего жуликам в перспективе попробовать получить с покупателей квартир
дополнительную оплату за них или взыскать у приобретателей такую недвижимость, содержит
все необходимые признаки уголовно наказуемого обмана. Кстати говоря, к упомянутой
группе злоумышленников небезосновательно можно присовокупить нотариусов, государственных
регистраторов и риелторов – все они на возмездных условиях гарантировали
покупателю законность и чистоту сделок купли-продажи. Поэтому подача в полицию
заявления о совершении подобного преступления при определенном развитии
ситуации может оказаться вполне оправданной и эффективной мерой правовой
защиты. И еще каверзный вопрос: почему «М» сама не инициирует уголовное дело
против должностных лиц «О», «подделавших» подпись в документах по их общей
сделке 2013 года?
Пятое: самое худшее развитие
событий. Наша правоохранительная система не является совершенной и стабильной.
Справедливость – это её не самая очевидная черта. Поэтому следует учитывать
потенциальную возможность различных вариантов разрешения конфликта. Что
произойдет, если, все же, судебные инстанции сочтут правомочным востребовать у
добросовестных приобретателей квартиры и оставить их в состоянии выяснения
отношений с продавцом – компанией «О»? Во-первых, абсолютно необходимо
возбуждение в отношении должностных лиц этого предприятия уголовного дела по
факту совершения мошеннических действий. Во-вторых, на основании п. 2 ст. 216
ГК виновная сторона будет возмещать потерпевшим убытки и моральный ущерб. Более
того, в соответствии с п. 2 ст. 230 ГК, сторона, которая применила при
заключении отмененной сделки обман, обязана возместить второй стороне убытки в
двойном размере и моральный вред. Также важно, что в случае востребования
квартиры у добросовестного приобретателя, собственник обязан возместить
последнему все расходы, связанные с улучшением имущества и увеличением его
стоимости (п.п. 3, 4 ст. 390 ГК). С учетом того, что стоимость ремонта квартиры
в новострое приблизительно сопоставима с ценой её изначального приобретения,
общая сумма возможных выплат «М» и «О» в пользу добросовестного приобретателя при
его лишении квартиры способна принести последнему не убытки, а ощутимую
прибыль.
Шестое: судебная тактика. Ваши
оппоненты – «М» могут поступить только одним из двух способов: оспаривать свою
сделку с «О» в хозяйственном суде и лишь в случае удачного для себя исхода
такой тяжбы - предъявить претензии жильцам или сразу востребовать квартиру у
Вас в суде общей юрисдикции. В одном производстве объединить требования не
получится, а без решения первого вопроса, оспаривать второй бесперспективно.
Поэтому, если аферисты решатся судиться, – начнут сначала. В зависимости от процессуального развития
ситуации, собственникам целесообразно подавать встречные либо самостоятельные иски
(например, о признании права собственности (ст. 392 ГК) или статуса
добросовестного приобретателя, возмещения материального и морального ущерба
(ст. 611 ГК), или признания недействительной сделки, совершенной под влиянием
обмана (ст.ст. 216, 230 ГК)) и обязательно привлекать к тяжбам в качестве
третьих лиц всех причастных к сделкам субъектов – нотариусов, регистраторов, риелторов,
БТИ. В соответствии с п. 26 постановления Пленума ВСУ от 6.11.2009 № 9, участником
дела о признании сделки купли-продажи недействительной может быть только
сторона этой сделки. Так что «М» не сможет подать прямой иск о признании
покупки Вами квартиры у «О» недействительной и отмене государственной
регистрации такой сделки, поскольку нормы главы 29 ГК Украины предусматривают
исчерпывающие способы защиты права собственности, которыми может
воспользоваться «М».
Седьмое: прогноз. Думается, что
ситуация вряд ли получит реальное развитие на уровне судебных разбирательств и
уголовных расследований. Потенциальные издержки от процесса и сопутствующие
риски для аферистов слишком велики, а перспектива успеха – крайне сомнительна.
Наткнувшись на сплоченное сопротивление собственников квартир, рейдеры-вымогатели,
скорее всего, постепенно успокоятся. Если же нет – им, очевидно, придется
ограничиться спором между компаниями «М» и «О», в рамках которого решать
вопрос, как без дополнительных для себя угроз переложить деньги из правового
кармана своего общего учредителя – в левый.
Восьмое: будьте уверены в себе,
смелы и настойчивы. Удачи!
Буду рад, если Вы посетите еще один мой авторский блог –
I will be glad if you visit my next author’s blog -
#ЖитнигорБорис, #ZhytnigorBorys, #Украина, #застройщик, #мошенничество, #новострой, #квартира, #добросовестныйприобретатель, #недвижимость, #имущественныеправа, #виндикация, #защитаправасобственности, #востребованиеимущества
Комментарии
Отправить комментарий